《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》发布：专业住房租赁机构成提升出租房源品质最好选择

发布时间：2026-05-21 10:22:25  来源：  发布人： 阅读量：

近日，由新华网、自如研究院联合调研编撰，中国建设报社支持的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》（下称《蓝皮书》）在京发布。《蓝皮书》指出，我国住房租赁市场供给端正迎来以存量提质改造为核心的结构性变化。全国超6000万套潜在用于出租的存量闲置房产亟待规模化提质改造和高效盘活，而业主的改造意愿显著提升：超七成业主表达出明确的房源适度改造出租意愿，近四成老旧闲置房业主愿意投入10万元以上改造资金。

当前，供给老化问题已进入凸显期。全国住房租赁市场中供应主体90%以上是个人出租，高达92%的业主选择将闲置房屋出租。但2024年全国重点40城租赁房源供应中，房龄超过20年的房源占比达39.2%。“装修老旧不符合现代审美”“设施设备老化维修成本高”“智能化程度不足”成为业主老房出租的TOP3难点。大量老旧房源无法满足租客对“好房子”的期待，出租难度加大，城市更新亟待加速推进。

凭借“房源改造+托管运营”专业服务，机构化平台正获得更多业主的青睐。调研显示，近六成业主选择将闲置房交给专业住房租赁机构托管出租，“租金按月稳定打款”“家居家电租期维修”“长期稳定的租金收益”“专业的房屋设计与装修”“房屋资产保值增值”成为业主最青睐的长租机构服务，满足了业主“稳定、省心、保值”的诉求。机构化专业住房租赁正成为实现“好房子、好服务、好城市”的关键抓手。

在需求端，租客的改善型租住需求持续升温。《蓝皮书》显示，约80%租客接受5年至6年甚至更长时间的租房居住，近四成租客表示暂不考虑买房。租客人群结构由年轻人为主走向多元化、熟龄化，家庭型租赁趋势显著。2025年机构化房源客群中，30岁以上租客占比首破五成。在居住成员构成上，与伴侣、孩子、父母等家庭成员共同居住的租客占比超70%，远超个人独居或与同事朋友合租群体。

家庭型租住需求释放，带动整租产品需求拉升。超半数租客选择整租两居及以上房源，其中34.7%租客选择整租两居，成为租住占比最高的主流房型；31岁至35岁租客中有39%选择整租两居，41岁及以上租客中超30%选择整租三居及以上房型。

“好房子、好服务”成租客核心诉求。约80%租客愿为“高品质房屋硬装”“高品质家具家电等软装”“省心专业的维修保洁服务”提升支付意愿，改善型租房正变为刚需。同时，数智化租住需求成新趋势，超80%租客希望房屋中配备智能设备及生态，超70%租客使用过线上看房签约功能，超82%租客使用过在线缴纳房租、生活费用服务。众多租期服务中，租客对维修、保洁服务的需求度分别高达98%、92%，“维修响应速度和质量”“房屋品质和设施维护”“保洁服务质量和频次”则是推动租客续租的TOP3因素。

以头部专业住房租赁机构自如为例，其“增益租”模式通过多元化房屋焕新升级方案，依托品质化租住产品与全周期专业服务，匹配当下租客的改善型居住需求，实现业主、租客双向价值提升。面向租客，自如推出合租产品友家、整租产品心舍、高端租赁曼舍、集中式产品自如寓、自如里等多层次、高品质居住产品，满足不同群体的“一张床、一间房、一套房”等新市民多元化居住需求。回应租客对维修、保洁、数智化等“好服务”的期待，自如匹配了保洁、搬家、维修、清洗、保姆、收纳等专业化生活服务，以及管家、云管家、小木管家等管家服务，同时利用科技优势实现找房、看房、签约、解约、退租等全流程线上化，并提供全屋智能居住体验。

2025年，住房和城乡建设部明确要求继续统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，加快构建房地产发展新模式。在“四好”建设的总体指引下，机构化专业住房租赁代表企业自如正以“好房子、好服务、好城市”的“三好”理念，将宏观要求转化为行业可落地实施的行动指引：通过规模化提升住房租赁房源品质，打造多层次、高品质租住供给，响应安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设；以全周期专业化服务助力“好小区、好社区”建设管理；发挥规模化、标准化改造优势，以专业能力赋能“好城区”建设，实现存量盘活与城市更新发展。

吸引新市民、青年人在城市“扎下根、安下心”，不仅需要高品质的产品供给与专业化服务，更离不开政策端的系统发力与制度创新。近年来，随着住房和城乡建设部门持续优化住房公积金政策，扩大覆盖范围、完善灵活就业人员缴存使用机制、简化办理流程、降低准入门槛等举措加快推进，更多新市民、青年人得以便捷享受政策红利。各项利好政策为住房租赁市场注入持续制度动能，营造了更为有利的外部环境。住房租赁的机构化、专业化发展，也与住房公积金等基础性制度协同发力，共同构筑新市民安居的完整支撑体系。随着《住房租赁条例》实施的推进，我国住房租赁行业法治化、品质化、规范化发展底色不断夯实。专业化住房租赁机构将持续落实“四好”建设要求，当好连接“好房子、好服务、好城市”的关键载体，持续盘活存量资源、优化供给结构、升级租住体验、赋能城市更新，推动“住有所居”迈向“住有优居”。